滨湖区人民政府办公室关于印发高品质住区建设实施细则（试行）的通知

各镇、开发区、街道，区政府各部门，区各直属单位：

　　《滨湖区高品质住区建设实施细则（试行）》已经区政府常务会研究同意，现印发给你们，请结合各自实际，认真贯彻实施。

　　 无锡市滨湖区人民政府办公室

　　 2022年10月26日       

　　滨湖区高品质住区建设实施细则（试行）

　　为加快推进美丽滨湖建设，更好满足人民群众高品质生活需要，促进房地产市场平稳健康发展，规范和强化住宅建设全过程精细化管理，进一步提升我区住宅高品质建设，根据《市政府办公室关于无锡市高品质住区建设的实施意见（试行）》等有关规定，结合我区实际，制定本实施细则。

　　一、总则

　　1.1  总体目标

　　滨湖区高品质住宅建设一年试点、两年示范、三年居于全市领先位置；高品质住宅理念更加受到关注，滨湖特色、江南韵味进一步彰显，人民群众接受度满意度进一步提升；房地产市场健康平稳发展的基础更加牢固，多样化住宅需求得到更好释放，城乡宜居品质加快提升，靓丽太湖湾的底色更加鲜明。

　　1.2  基本原则

　　坚持以人为本，强调设计与需求无缝对接，建筑结构、内部环境与人的全时空、全龄段友好，最大限度满足业主要求。突出品质提升，提供更优良的居住生活环境和完善的管理服务，提升人们对健康、舒适、社交及人文精神层面的需求，实现从“住有所居”往“住有优居”的转变。注重绿色环保，大力推广可再生能源利用和绿色建造，充分借助科技力量，推动传统住宅向现代化居住产品的转换升级，建设绿色环保、智能安全的未来社区。发挥市场作用，积极引导相关企业主动加入高品质住区开发、建设；用好用活政策正向激励，推动形成利于高品质住区发展的宽松环境，在房价调控上体现高品质住区的优质优价。坚持片区管控，突出城市发展重点地区，确定高品质住区地块，制定高品质住区地块实施计划，有序分步实施。

　　二、实施步骤

　　分为工程前期阶段、施工建设阶段、工程验收阶段和物业管理阶段。工程前期阶段主要包括：土地出让阶段和设计阶段，此阶段，区职能部门应提前介入，主动配合市级部门做好确定高品质住区指标相关工作。在施工建设阶段和工程验收阶段，相关监管部门应以高品质住区各项指标为目标，严格监督落实到位，由市级监管部门实施监督的工作，区有关部门应主动作为，协调做好指标全面落实工作。物业管理阶段，将前期物业服务收费标准纳入非普通住宅认定，实施市场价。整个实施步骤主要包括如下：

　　2.1  土地出让阶段

　　2.1.1  本区所有住宅地块，由自然资源规划部门按照《无锡市高品质住区建设指标》（详见附件，以下简称《指标》）的要求在《地块规划条件》中明确高品质住区相关规划要求；由住房和城乡建设部门在《地块建设条件意见书》中明确高品质住区相关建设指标要求；由土地出让主管部门将上述《地块规划条件》和《地块建设条件意见书》纳入住宅地块出让公告。

　　2.1.2  土地竞拍企业应在充分研究并认可住宅地块土地出让条件中关于高品质住区建设要求的基础上参与土地竞拍。凡是报名参与土地竞拍的房地产开发企业，其信用等级必须连续两年被当地住建部门评定为A级或B级，否则不能参与土地竞拍和开发建设。

　　2.2  设计阶段

　　2.2.1  规划设计阶段

　　（1）规划设计单位和绿化景观设计单位在进行相关设计文件编制时，应在满足居住区规划设计和绿化景观设计深度编制要求的基础上，细化落实《指标》中的相关规划、绿化景观要求，规划、设计标准不得低于《指标》要求，并编制“高品质住区设计专篇”，专项说明《指标》要求的落实情况。

　　（2）建设单位在将规划设计方案、绿化景观设计方案报送相关审批部门审查前，应就规划、设计方案中涉及《指标》中的相关要求落实情况进行自审，不满足《指标》要求的不得送审。

　　（3）规划设计方案审批部门在审批过程中应针对《地块规划条件》中关于高品质住区的相关规划要求进行规划设计方案审查，不符合要求不得核发《建设工程规划许可证》。绿化景观工程方案审批部门在审批过程中应就《指标》相关要求落实情况进行审查，不符合要求不得核发《附属绿化工程设计方案审查意见书》。其他各相关方案审批部门在审查过程中应严格按照《指标》要求进行审查。

　　（4）建设单位应对高品质住宅建设项目中绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑等技术方案进行专家评审，并邀请自然资源规划和住房城乡建设相关部门参加专家评审会议。高品质住宅建设实施方案应依据承诺提供绿色建筑和健康建筑自评价报告、装配率计算书、超低能耗建筑自评价表、实施建筑师负责制的具体措施说明等相关材料。未进行专家认证施工审图机构不得接受施工图审查和签发施工图审查合格文件。

　　2.2.2  施工图设计阶段

　　（1）施工图主体设计单位应负责建筑、结构、给排水、暖通、电气等专业的施工图设计，施工图设计文件应满足住宅施工图设计深度要求，并设置“高品质住区设计专篇”，专项说明《指标》的落实情况。

　　（2）施工图主体设计单位应将土建工程、道路工程、景观工程、管线工程、智能化工程、幕墙工程、城市照明工程（路灯、亮化）等专项的设计纳入到设计文件中，完成高品质住区在施工图设计阶段的整体要求，并将各专项设计要求分解后提交给各专项设计单位。

　　（3）各专项设计单位应严格按照主体设计单位提供的专项设计要求予以落实，并在专项施工图设计中严格执行《指标》的相关要求。住宅工程专项设计单位还应按《江苏省住宅工程质量通病防治标准》等相关规定的要求采取控制质量通病的设计措施，并将通病控制的设计措施和技术要求向相关单位交底。

　　（4）建设单位应综合协调把控各专项设计，负责审核各分项施工图深化设计。专项施工图设计重点应解决建筑的功能和品质提升，承包商负责的施工图深化设计重点解决设计施工一体化，准确控制施工节点大样详图，促进建筑精细化。

　　（5）建设单位应将土建工程、道路工程、管线工程（供水、排水、供气等）、智能化工程、幕墙工程、城市照明工程（路灯、亮化）等专项施工图设计文件报送施工图设计文件专项审查机构或相应主管部门审查，施工图设计文件审查机构或相应主管部门应在进行常规审查的基础上，就“高品质住区设计专篇”中《指标》的执行情况开展专项审查，并在审查意见中载明《指标》的执行情况。

　　2.3  施工建设阶段

　　（1）参建各方要切实履行职责，重点落实《指标》的相关实施要求。建设单位负责将《指标》的实施要求纳入项目全过程管理，并强化质量信息公示，在预（销）售许可、竣工验收、交付使用验收等阶段，均应按照相关要求实施质量信息公示；设计单位要加强对《指标》实施内容的现场服务；施工单位要严格按图施工，确保高品质住区建设的施工质量；监理单位要切实履行监理义务，严格把控工程质量。

　　（2）建设单位应当积极推行全过程咨询、工程总承包等建设模式开展高品质住区的建设；报送施工许可审查文件时，应同步提交“高品质住区施工专篇”；应加强施工现场管理，推行绿色施工，开展智慧工地建设；应加强对使用建材质量的管控，推行绿色建材，选用安全耐久、节能环保的建材，确保各项建材符合国家各项标准要求；积极参与工程创优活动，开工之初就确定创优目标，与总承包单位以合同的形式明确约定“优质优价”。

　　（3）施工许可审批部门在对施工许可文件审查时，应对“高品质住区施工专篇”的相关专项说明材料进行专项审查，不符合要求不得核发《建筑工程施工许可证》。

　　（4）工程质量监督管理部门，应根据职责对项目高品质内容建设实施情况进行专项监督，并负责将高品质住区建设的相关内容纳入日常质量监督工作。重点核查工程所使用的预拌混凝土、预拌砂浆、保温材料、防水材料等是否具备三星级绿色建材认证，对项目创优活动提供创优工作服务，开展针对性专项检查工作，减少住宅工程质量通病的发生。建立健全检查督查制度，建立辖区内“互查联盟”，由辖区内工程建设的参建单位技术专家，并视情况聘请部分其他专家、人大代表、业主代表等共同参与组成联盟检查组，重点对高品质住区项目进行检查和督查。

　　（5）建设单位不得随意变更经规定程序确定的各项建设要求，确需变更的，变更内容的标准不得低于《指标》的相关要求。

　　2.4  工程验收阶段

　　（1）建设单位在组织竣工验收中，应突出加强对高品质住区的相关建设内容的质量验收把关，并就相关情况在竣工报告中做专项说明。建设单位应严格执行分阶段业主开放日活动要求，做到未进行业主开放日活动，项目不竣工、不交付。

　　（2）工程质量监督机构应对工程施工过程中执行绿色施工情况进行专项检查和验收，对于未严格按照绿色施工要求的工程不予验收通过。

　　（3）自然资源规划主管部门在办理规划核实技术审查时，应重点核实建设工程规划许可的内容，不符合相关要求的不予通过；住房和城乡建设部门及其委托的工程质量监督机构，在实施监督验收过程中，应当重点核实《指标》专项内容的落实情况，并在验收批复文件中明确载明相关批准内容的执行情况，未达到指标要求的工程不予验收通过。

　　（4）建设单位应当自各单项工程验收合格之日起15日内，向住房和城乡建设部门申请办理交付使用竣工验收，报审材料中应包含各单项验收中关于《指标》执行情况的相关内容，不符合要求的不予通过交付使用竣工验收。

　　2.5  物业管理阶段

　　2.5.1  在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责，其服务标准应充分体现高品质住区的定位，明确物业管理提升的项目，收费标准纳入非普通住宅认定，实施市场价。

　　2.5.2  物业服务企业应当充分运用物联网、大数据和人工智能等技术，探索“物业服务+智慧小区”模式，提升物业智慧管理服务水平。鼓励物业服务企业积极向养老、托幼、家政、文化、健康、快递收发等领域延伸，促进线上线下服务融合发展，满足居民多样化多层次居住生活需求。

　　2.5.3  物业服务企业应当协助所在社区，加强嵌入式党建工作，建立健全联动机制、搭建党建共建工作平台，落实“交叉任职”机制，打造“红色物业”特色品牌，将党建和业务深度融合，实现党建引领下社区治理和物业服务的良性互动。

　　三、责任分工 

　　3.1  建设单位职责

　　建设单位应发挥高品质住区建设工作的总牵头作用，具体负责将《指标》相关要求全面落实到位，及时办理各项前期报批手续和行政许可事项，择优选择施工单位和监理单位，开工建设前及时投保工程质量潜在缺陷保险，为项目顺利实施提供有力保障。

　　3.2  行业主管部门职责

　　各行业主管部门应依据各自职责，积极落实高品质住区工作的相关要求；市级部门职权范围内的事项，区相关部门应主动配合市级部门确定高品质住区相关指标，并协调做好指标全面落实工作。

　　3.2.1  自然资源规划部门负责牵头确定高品质住区实施地块和实施计划制定工作；将《指标》相关规划要求在《地块规划条件》中落实，并将高品质住区相关要求纳入住宅地块出让公告；项目用地许可、规划方案审查、规划工程许可的相关审查和办理工作；管线综合规划方案的审查工作；指导相关建设单位在规划方案中落实高品质住区建设要求；对高品质住区规划指标和要求的规划落实情况进行评估。

　　3.2.2  住房和城乡建设部门负责协调将《指标》相关要求在《地块建设条件意见书》落实；协调做好新建住宅小区项目的项目建设条件意见书编制、绿色设计审查、配套设施设计方案审查、建设工程施工图设计审查等工作；负责海绵专项设计审查工作；做好排水设计方案审查有关工作；负责职责范围内的安全文明施工、质量监督管理工作；指导项目建成后的建设移交工作；负责新建住宅小区物业管理企业的监督管理工作，探索并制定物业管理服务提升的项目内容、标准要求，完善相关管理机制，促进和规范物业行业在高品质住宅小区的发展；对《无锡市住宅品质提升设计指引（试行）》和《指标》的落实情况进行评估。

　　3.2.3  行政审批部门负责高品质住区新建项目的立项审批核准或备案、施工许可审查、竣工验收备案等工作。

　　3.2.4  城市管理部门负责对垃圾分类收集点、垃圾收集站、公共厕所等环卫设施的设计方案进行审查，并按照“四分类”标准全面推进生活垃圾分类工作，推动“定时定点”投放模式在高品质住宅小区全面实施；协调做好绿化、照明等专业的设计方案审查以及城市照明、道路等工程的质量监督管理工作；对小区绿化、排水、照明等高品质要求的落实情况进行评估。

　　3.2.5  教育部门负责商品房项目施教区划分等工作。

　　3.2.6  市场监督管理部门负责查处虚假违法房地产广告、价格违法、利用不公平格式条款侵害购房者权益等问题，督促各房地产开发企业诚信、守法开展营销宣传，保护购房者的合法权益。

　　3.2.7  民政部门负责居家养老服务用房的后续移交、接管、运维等工作的监督管理，推进居家养老服务用房高品质运转。

　　其他相关部门依据职责分工，积极做好高品质住区实施的配合工作。

　　3.3  参建单位职责

　　各参建单位应积极服从配合主体建设单位的管理和要求，落实高品质住区建设的相关要求。勘察、设计、施工、监理单位应在各自承担的业务范围内，依据相关法律规范以及合同条款的约定，落实高品质住区建设要求。

　　四、保障措施

　　4.1  加强组织领导

　　成立区高品质住区建设工作领导小组，由分管副区长任组长，各镇、开发区、街道，区教育局、区民政局、区城管局、区行政审批局、区市场监督管理局、区自然资源规划分局等部门任组员，办公室设在区住房城乡建设局，定期召开联席会议，协调解决工作中的重点难点问题。

　　4.2  强化责任落实

　　各行业主管部门应按照本实施细则的相关要求，制订工作计划，细化工作任务，明确落实责任，定期协调推进，解决突出问题。同时，各有关部门应加强联动、形成监管合力，确保各项目顺利实施到位。

　　4.3  加大宣传引导

　　不断营造宣传氛围，加大宣传力度，用好网络平台、广播电视、报刊书籍等全媒体渠道，加强高品质住区宣传推介，积极介绍先进地区做法和典型案例，让广大人民群众真正成为高品质住区的参与者、设计者、获益者，为打造具有国际美誉度的生态宜居名城加分助力。

　　4.4  创新激励机制

　　高品质住区项目和参建人员应当积极争创各类优质工程（奖杯）、争当先进（优秀）参建人员，为鼓励先进和表彰优秀，对于项目实施各阶段涌现的各类优质项目和优秀人才，诸如各类优质工程奖（杯）、最美工地、优秀设计师、优秀项目经理、优秀物业经理、优秀工程管理人员等，区政府设立专项奖励资金，区级部门在项目实施相应阶段予以评选和表彰。

　　4.5  实施违约惩戒

　　各开发建设单位未落实地块高品质住区出让要求的，或经相关管理部门对落实情况评估不合格的，将严格依据相关法规及出让合同约定，由相关行业主管部门在《无锡市房地产开发企业信用管理系统》中予以扣减其信用分值，对于存在严重失信行为的企业，信用等级降为C级及以下级别，并会同相关单位对企业的市场准入采取相应限制措施。

　　各参建单位未落实本意见要求的，严格依据相关法律规范，由相关行业主管部门运用信用评价考核、市场准入限制等手段进行监管，对建设过程中出现的违法违规行为依法实施行政处罚。

　　4.5.1  规划设计单位、建筑设计单位、施工图主体设计单位未按照本实施细则落实《指标》要求的，由开发建设单位或相应审批部门提供证明材料，报市住建局在无锡市工程勘察设计企业信用管理系统中扣减其诚信分值，对于存在严重失信行为的企业，设计单位信用等级降为C类及以下类别，并会同相关单位对企业的市场行为采取相关限制措施；未纳入信用管理系统管理范围的设计单位，报市住建局会同相关单位对其市场行为采取相关限制措施。

　　4.5.2  各专业设计单位、施工单位未按照本实施细则落实《指标》要求的，由相对应主管部门另行制定考核机制实施处罚；因工期、质量等方面造成损失的，各相应主管部门承担连带责任。

　　4.5.3  设计变更不按本意见要求的，该设计变更视为无效变更，因此造成经济损失或者降低工程质量、影响建设项目进度等后果的，过错方承担全部责任并予以赔偿。

　　4.5.4  施工总承包单位、监理单位违反本意见擅自降低住宅建设标准，或执行《指标》不到位的，一经查实，除适用各级建设法律法规法律责任和罚则进行处罚外，还将在我区建筑市场信用考核评价体系中扣减信用分值，并会同相关单位对企业的市场行为采取相关限制措施。

　　4.5.5  建立行业主管部门与开发建设单位联动机制。开发建设单位除依据相关法律法规及合同条款约定，在项目实施过程中对规划、设计、施工、监理单位的履约情况进行考核外，对其违约情况可以报行业主管部门作为我区建筑市场信用考核评价体系的运用依据。

　　附件：

无锡市高品质住区建设指标

说明：       1、上述指标均为必要性指标，实施时需同时满足。

2、上述指标根据实际情况可适时调整。

                             3、上述指标适用于本市指定区域或地块的新建住宅小区。

政策解读关联：http://www.wxbh.gov.cn/doc/2022/10/26/3852175.shtml

文章来源：滨湖区人民政府