无锡滨湖区人民政府

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滨湖区人民政府办公室印发《滨湖区关于改进和提升物业管理工作的实施意见》的通知

发布时间:2021-06-01 16:50 [ ]

信息索引号 014028901/2021-03547 生成日期 2021-06-01 公开日期 2021-06-01
文件编号 锡滨政办发〔2021〕32号 公开时限 长期公开 发布机构 滨湖区人民政府办公室
公开形式 网站、文件、政府公报 公开方式 主动公开 公开范围 面向社会
有效期 长期 公开程序 部门编制,经办公室审核后公开 体裁 意见
主题(一级) 城乡建设、环境保护 主题(二级) 城乡建设(含住房) 关键词 乡镇,住宅,意见
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效力状况 有效
内容概述 《滨湖区关于改进和提升物业管理工作的实施意见》已经区政府研究同意,现印发给你们,请结合各自实际,认真贯彻实施。

各镇、开发区、街道,区政府各部门,区各直属单位:  

《滨湖区关于改进和提升物业管理工作的实施意见》已经区政府研究同意,现印发给你们,请结合各自实际,认真贯彻实施。

  

 

  

无锡市滨湖区人民政府办公室

                              202161日         

  

滨湖区关于改进和提升物业管理工作的实施意见

  为进一步贯彻落实党的十九届五中全会精神,切实加强我区住宅小区物业管理工作,推动物业服务向高品质、规范化和长效化升级,满足人民群众不断增长的美好居住生活需要,根据国家、省、市有关法律法规规定,结合我区实际,现提出如下意见:

  一、指导思想

  坚持党建引领,完善共建共治共享的社会治理制度,强化物业管理各方主体责任,推动物业管理重心下移,优化物业管理模式,切实提升物业服务水平。至2025年末,实现全区商品房住宅小区、拆迁安置小区、老旧住宅小区物业管理服务水平显著提高,创建一批省、市优物业服务项目,进一步优化提升我区物业管理服务质量。提高广大业主的幸福感、获得感,全力推进文明和谐的滨湖美丽湖湾区建设。

  二、基本原则

  建立重心下移,分级负责,条块结合,以块为主的综合服务协调机制,全面提高物业管理水平,逐步形成政府统一领导,部门依法监督,街道全面负责,基层狠抓落实,党建引领物业,业主积极参与的物业管理工作新格局。

  (一)条块结合,齐抓共管。强化住宅小区建设、运行、管理等方面的行业监管和行政执法职责,健全属地管理机制,充分发挥镇(街道)、村(社区)和业主自治组织的作用,凝聚工作合力。

  (二)分类管理,全面覆盖。根据商品房住宅小区、拆迁安置小区、老旧住宅小区等运行管理的不同情况,进行统一规划、分类管理,实现物业管理服务全覆盖。

  (三)市场主导,政府扶持。完善住宅小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制,提高物业服务标准化水平。对因环境条件限制,短期内难以实行市场化运作的旧住宅小区,根据《滨湖区老旧小区物业管理实施方案》的通知精神,予以相应的政策扶持,确保物业服务正常运转。

  三、明确职责

  1. 区住房城乡建设局:是全区物业行业行政主管部门,负责指导、协调、培训和监督物业管理工作。具体负责辖区内物业管理活动的监督管理工作;贯彻国家、省、市有关物业管理的法律、法规,制定全区物业管理相关政策、办法并组织实施;做好物业企业和项目经理诚信管理,依法查处物业服务违法行为;组织全区物业服务企业参加物业管理法律法规政策培训;做好前期物业管理项目招投标、物业管理区域划分、物业用房验收和业主委员会备案等工作;组织物业管理双随机检查,对物业服务企业服务质量进行考核,促进物业服务企业提高服务水平;做好住宅专项维修资金使用申报审批工作;指导协调各镇、开发区、街道处理物业服务活动中出现的信访突出矛盾和重大问题。

  2. 区委政法委:负责指导基层综治组织,积极参与协调解决物业管理矛盾纠纷。

  3. 区发展改革委:负责物业服务收费管理,受理物业服务收费政策咨询。

  4. 区民政局:指导社区居(村)民委员会在物业管理中发挥应有的指导、协助和监督作用,做好享受物业收费优惠政策对象的资格认定。

  5. 区财政局:负责落实物业管理中涉及的考核奖励经费、补助资金的安排与拨付。

  6. 区城管局:按照《无锡市城乡规划条例》和城市管理相对集中行政处罚权的规定,查处物业管理区域内未经批准擅自新建、扩建、改建(含破墙开门、窗)、翻建和围占公共部位等行为,以及乱设户外广告、乱设摊点、损绿毁绿等行为;做好物业管理区域内垃圾清运监督管理工作;指导物管单位做好安置房小区、保障性住房和旧住宅区物业管理区域内市政、绿化养护、环卫设施市容环境秩序等维修、养护及管理工作。

  7. 区应急局:负责督促各有关部门履行物业管理领域的安全生产管理工作;组织开展安全管理检查,受理相关投诉;牵头组织协调小区内安全管理中出现的问题,积极推进安全社区创建。

  8. 区市场监管局:负责对物业服务收费、明码标价等进行监督检查,依法查处违法违规行为;加强对小区内虚假广告的打击与查处;负责组织对电梯等特种设备的安全监察工作,对发现的安全隐患及时处置;督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗和日常检查工作;依法查处特种设备安装、改造、维护和使用中存在的违法违规行为。

  9. 区公安分局:负责对物业管理区域内治安、消防、技防、养犬等进行监督检查,依法查处违反治安管理条例及消防管理规定的各种行为;负责物业服务企业保安服务活动的监督管理工作;对小区内堆放易燃易爆物品、强行停放大型客货车辆堵塞交通等影响公共和消防安全的行为依法查处和采取强制措施;依法处理物业管理区域内居民破坏消防设施或擅自占用公共部位影响消防设施使用的行为;对小区内生活噪声污染进行监督管理;对小区内出租房屋进行登记管理,对群租现象依据《治安管理条例》进行处理和处罚。

  10. 滨湖交警大队:负责指导物业服务企业做好住宅小区停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作。

  11. 滨湖消防大队:负责对小区消控从业人员的培训,负责物业管理区域消防设施的检查与验收,负责物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道、消防重大火灾隐患等与消防安全相关工作的监督管理,依法查处物业服务企业不履行消防安全职责的行为;会同公安、城管、物业管理单位对物业管理区域内的占用、堵塞、封闭疏散通道等消防违法行为进行依法处置。

  12. 区自然资源规划分局:根据住建部门项目建设条件要求,在地块规划条件或规划设计要点中明确物业管理用房的建设标准,严格审查设计方案,合理规划布局物业管理用房,确保相关设施配套到位。

  13. 滨湖生态环境局:负责受理对环境违法行为的举报、投诉,查处环境违法行为,对小区周边产生的生产噪音、油烟扰民、排污等行为进行监督管理与查处。

  14. 各镇、开发区、街道:对辖区内物业管理工作负总责。成立物业管理办公室,配备2-4名专职工作人员,各社区相应配备不少于2名专职物业管理工作人员;指导社区党组织抓好业主委员会、物业服务企业党组织组建和联动服务机制建设。负责党建引领,鼓励社区党员干部与物业党员干部交叉任职,推动社区、物业、业主委员会(业主)三方融合。负责指导、协调、培训和监管辖区物业管理工作。具体负责物业服务企业的检查、指导、协调、信用评价和监管工作;负责辖区内物业行业纠纷的调解工作,镇、开发区、街道,社区建立物业纠纷调解办公室,形成街道吹哨,部门报到响应机制,建立镇、开发区、街道范围内的物业管理联席会议制度,处理辖区内物业12345热线、网络及各类信访投诉渠道的处理和答复工作;负责业主委员会的指导、筹备和成立工作;负责物业项目创优达标工作;负责对辖区内住宅专项维修资金使用程序和使用情况进行核实,经镇、开发区、街道签字盖章后向主管部门申报;负责小区物业服务企业交接的监督协调工作;负责辖区内旧住宅小区国有物业进驻接管考核等相关工作,实现辖区内物业管理全覆盖。

  15. 其他各相关部门部门:按照各自管理职责,加强对住宅小区物业建设及管理运行的监督检查,对涉及的违法违规行为依法查处,加强联动,形成合力,共同促进全区物业管理工作水平不断提升。

  四、主要措施

  (一)规范前期物业管理

  1. 落实物业承接查验制度。新建住宅小区物业交付使用前,物业服务企业应当和开发建设单位做好物业承接查验工作,对查验中发现的问题,由开发建设单位限期整改。物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任,其行为同步记入物业服务企业信用档案。

  2. 规范开发建设单位保修行为。在保修期限内,开发建设单位应设立相应机构和专门人员专项处理保修期内的各种维修及开发建设遗留问题,并在《房屋质量保证书》中明确相应机构的办公地点、办公时间、联系人及联系电话。保修期内,开发建设单位不履行保修义务的,由其承担相应的法律责任。

  (二)规范物业服务企业行为

  1. 规范物业企业的服务行为。物业服务企业应当参照物业行业主管部门制定的合同示范文本,与物业服务单位签订物业服务合同,并按合同约定和投标承诺,切实履行职责,提高服务质量。物业服务企业作为自行招用保安员的单位,要按规定向属地公安机关办理备案手续。物业服务企业要在小区物业管理处公示服务内容和标准,划分服务区域,明确服务责任人;要严格落实装饰装修要求,规范房屋装修申报登记报备流程;要向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项,对物业管理区域内各类违法违规行为及时履行劝阻、制止职责,并第一时间向有关行政主管部门报告。物业服务企业应当开展生活垃圾分类宣传工作,动员、引导居民源头减量和分类投放生活垃圾,指导、督促保洁员做好生活垃圾分类收集工作;要根据《无锡市排水管理条例》的有关规定,做好小区内排水设施的运行维护工作。

  2. 加强违法建设管控。针对小区内的各类违建,物业服务企业要切实履行告知、劝阻、制止和报告责任,在房屋交付使用前,要制定临时管理规约和装饰装修管理协议,交业主签字认可。在房屋装修过程中,要加强巡查和监管,发现有违建行为的,立即劝阻、制止,可以禁止施工人员、车辆、工具和材料等进入小区,劝阻制止无效的,第一时间以书面形式报属地城管等相关部门,由属地城管等部门进行依法查处,确保将小区各类违建遏制在萌芽状态。

  3. 规范物业服务收费行为。物业服务收费实行质价相符原则,依照服务等级标准,实行不同的基准价。物业服务企业要严格落实物业服务收费及明码标价规定,健全企业财务账目,严格按标准收费,自觉接受区发展改革委、区市场监管局及业主的监督。物业服务企业要定期按实公开物业服务费用支出、小区公共部位经营性收益和电梯运行费、公共水电费等分摊情况。

  4. 规范入住管理。物业服务企业向装修单位和装修业主收取的押金、保证金应符合规定,严禁以押金、保证金等形式变相收费。物业管理区域内,物业服务企业不得为业主强行指定搬运、装修等特约服务,不得采取其他方式限制业主自由选择搬运、装修服务。

  5. 规范设施设备和安全管理。物业服务企业应当按照物业服务合同约定,建立健全物业小区安全管理制度,加强对住宅小区的日常消防安全管理,推动设置电动自行车充电设施和集中停放场所,督促各商品房小区和安置房小区聘请有资质的消防维保单位,定期(每月不低于一次)对小区消防设施进行专业维护,每年出具一次消防设施设备完好状态报告。

  (三)规范物业服务市场秩序

  1. 严格执行物业管理招投标(选聘)制度。严格执行前期物业管理招投标制度,全力打造公开、公平、公正、优胜劣汰的物业管理市场。业主大会决定重新选聘物业服务企业的,业主委员会应制定选聘方案,明确选聘方式、服务标准、服务方式、收费标准、合同内容、合同期限、选聘物业服务企业的信用实绩等,相关内容均应由业主大会确定。

  2. 加强物业服务行业信用管理。区住房城乡建设局,镇、开发区、街道物业管理部门要告知并督促辖区内物业服务企业进行网上信用信息注册,组织开展综合信用等级评定工作,强化评定结果运用,落实奖惩措施,相关情况定期向社会公布。加强物业服务行业动态监管,开展物业服务双随机、物业小区抽巡查等检查活动,并建立红黑榜制度,对存在问题的,约谈物业服务企业法定代表人或负责人,下发书面整改通知书,责令限期改正,并依据有关规定对其进行信用扣分。

  3. 开展住宅小区满意度测评。创新物业服务企业监督考核,通过区住建双随机检查、街道社区日常考核、委托第三方机构等方式,对商品房、拆迁安置房、老旧住宅小区物业管理开展满意度测评。测评两年一轮动,每年度抽查全区住宅小区总数的二分之一,每次按照不低于小区总户数10%的比例进行抽查。建立红黑榜通报制度,对于满意度高于90%的,给予通报表扬;对于满意度在60%以上低于80%的,约谈相关物业服务企业并督促问题整改;对于满意度低于60%的,各镇、开发区、街道当组织成立业主大会、业主委员会,指导召开业主大会,就重新选聘物业服务企业事宜进行表决,表决通过的,依规定更换,未通过的,列入重点监管范围。

  (四)加强旧住宅小区和拆迁安置小区物业管理

  1. 加强旧住宅小区物业管理。住建指导、镇街负责、社区协助、物业实施的原则,推行旧住宅小区国有物业进驻接管工作。根据《滨湖区老旧小区物业管理实施方案》的精神,加强督促考核,切实解决民生服务短板,提升全区老旧小区宜居质量,实现物业管理全覆盖,建立健全规范、稳定、有效、和谐的长效管理机制。

  2. 加强安置房小区物业管理。以属地为主为原则,开展安置房物业管理工作。全区安置房小区应按照附件2:滨湖区安置房物业管理标准开展物业管理服务,做到有基础设施、有制度台账、有管理人员、有综合保洁、有维修维保、有绿化养护、有停车管理、有安全防范。安置房住宅专项维修资金归集到位之前,由建设单位负责落实房屋维修和共用设施设备的维护。逐步推行安置房小区物业服务的市场化、专业化,加强日常督查考核,全面提升综合服务水平。要逐步推行安置房小区物业服务有偿化,电梯使用费、停车费应足额收取,物业管理费逐步由政府补贴向市场化有偿服务过渡,前期可采取低标准广覆盖、先缴后补等方式提升居民缴纳物业管理费的意识,通过居民交一点、社区补一点、街道托一点、政府奖一点的四个一点办法,积极稳妥地推进物业管理费用收缴,逐步降低物管经费对政府补贴的依赖程度,引导安置房物业管理服务走上良性运作的轨道。

  3. 实行专项奖补。区财政设立500万元住宅小区物业管理专项奖补资金,用于奖励在提升区域内住宅物业管理水平成绩比较突出的镇、开发区、街道。各镇、开发区、街道要对房龄达10-15年以上的安置房小区,针对房屋外观、楼道内粉刷、设施设备老化、绿化环境、停车充电等项目有计划地设立更新改造资金,进一步提升安置房小区整体环境。

  (五)加强业主委员会和物业管理委员会建设

  1. 建立社区党组织领导下的业主自治机制。指导规范业主自治组织建设,充分发挥社区自治组织在物业管理和社区建设上的作用。建立健全社区党组织领导下的社区村(居)民委员会、业主委员会和物业服务企业三位一体议事协调机制。推行社区村(居)民委员会推荐符合条件的党员或社区村(居)民委员会成员按法定程序加入业主委员会。

  2. 规范业主委员会成立程序。对符合条件、业主成立业主委员会意愿强烈的,属地镇、开发区、街道,社区村(居)民委员会要指导召开业主大会会议和选举产生业主委员会;对不具备成立业主大会、业主委员会条件的小区,属地镇、开发区、街道要组织成立由镇、开发区、街道,派出所,村(社区),开发建设单位,业主代表等组成的物业管理委员会,根据规定代行有关职责。

  3. 加强业主委员会行为管理。镇、开发区、街道,村(社区)党组织要加强对业主委员会的管理,指导业主委员会细化履职清单、优化运作流程,落实好年度述职、经费使用公示和审计等各项制度,每年对业主委员会成员进行全覆盖培训,不断提高履职能力;加大考核力度,制定业主委员会考核实施细则,考核结果作为业主委员会评先评优和换届的重要依据。业主委员会党组织要发挥领导把关作用,业主委员会涉及小区公共事项的决定,须经业主委员会党组织讨论通过并报社区党组织备案后方可实施。

  4. 规范物业管理经费使用。业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊,也可在小区经营性收益中列支。业主委员会工作经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体约定。严格规范小区经营性收益资金管理,鼓励业主大会或业主委员会将经营性收益缴至无锡市物业管理中心小区维修资金专户管理,实施支出申报制度。资金使用应接受全体业主的监督,业主委员会应于每年3月底前公示上一年度业主大会和业主委员会工作经费的使用情况。发现违规使用经营性收益资金的,由属地镇、开发区、街道牵头处置。

  五、组织保障

  (一)提高思想认识,完善管理机构。区物业管理工作领导小组成员单位要通力协作、相互配合,严格按照法律、法规等有关规定,切实履行职责,加强对物业服务企业的监督指导。各镇、开发区、街道要切实履行属地管理职责,成立专门工作机构,配备足够工作人员,充分发挥属地街道物管办和社区居委会组织的作用。

  (二)建立联动机制,化解物业矛盾。在物业服务管理区域内公布城市管理、公安(治安、消防)、住建、规划、环保、市场监督、价格等行政管理部门以及街道办事处物业管理办公室联系电话和工作职责。推动住建、城管、公安、生态环境等综合执法力量积极介入小区管理,遏制违法违规行为,消除安全隐患,切实破解小区停车难、占用消防通道、违法建设等执法困境。区级、街道、社区建立联席会议机制,定期召开部门联席会议,研究物业管理重大事项,协调解决物业管理过程中存在的矛盾纠纷和难点问题,及时有效处理物业管理区域内的突发事件。

  (三)推动党建引领,发挥基层作用。开展党建引领下的住宅小区物业管理工作,充分发挥基层党组织在物业管理工作中的作用,破解物业管理难题,化解社会矛盾。探索在还不完全具备条件成立业主委员会的小区,由街道、社区、业主代表、物业管理公司共同成立物业管理委员会,加强对业主委员人选(特别是业委会主任人选)的甄选考察。加强物业管理行业党的建设,加强社区、业主委员会和物业管理公司之间的良性互动。

  (四)细化工作制度,加强考核督查。各镇、开发区、街道要细化属地物业管理工作各项规章制度,建立以问题及时发现和快速处置为核心内容的考核指标体系。区物业管理行政主管部门要将物业管理工作纳入属地板块年度工作目标考核,加强对物业管理工作的定期督查,要利用现代科技手段,建立大数据监管系统,充分利用物业服务行业双随机检查、物业小区抽巡查、诚信管理系统建设、省市物管示范项目(平安小区)创建评比等有效形式,加强对物业管理公司的指导、监督和检查考核,将信用记录与招投标、创优达标、政策扶持、项目经理准入等挂钩,推动住宅小区物业服务市场健康发展。

  (五)建立奖惩制度,打造物业精品。开展物业管理达标提优活动,以创建党建示范小区宜居示范小区示范(优秀)物业管理小区等为契机,严格把握创建标准,切实抓好整改提升,不断优化管理水平,努力打造一批精品示范小区,以点带面推动全区物业管理水平整体提升。

  附件:1. 滨湖区物业管理领导小组成员名单

  2. 滨湖区老旧小区物业管理标准

  3. 滨湖区安置房物业管理标准

  附件1

  

滨湖区物业管理领导小组成员名单

    长:姚旭江   区人民政府副区长

  副组长:蒋晓峰   区政府办公室副主任

  袁大庆   区住房和城乡建设局局长

    员:顾范峰   区委政法委员会副书记

  王欲晓   区发展和改革委员会党委副书记、副主任

  顾文泽   区民政局副局长

  朱鸿觉   区司法局副局长

  苏留荣   区财政局副局长

       区城市管理局党委副书记、副局长

  过利峰   区应急管理局党组书记、副局长

        区市场监督管理局党委委员,区市场监管执法大队大队长

       市公安局滨湖分局副局长

  钱旭明   市公安局交通警察支队滨湖大队副大队长

       市消防支队滨湖区大队二级专业技术指挥员

       市自然资源规划局滨湖分局副局长

  顾惠芳    滨湖生态环境局副局长  

            无锡太湖国家旅游度假区建设局副局长  

      张      无锡太湖山水城旅游度假区政法和社会事业局局长  

     蒋      蠡园经济开发区管委会副主任  

     冯晓文    胡埭镇副镇长  

     朱明江    河埒街道办事处副主任  

     高锡丰    荣巷街道办事处副主任  

    沈红伟    蠡湖街道办事处副主任

  领导小组办公室设在区住房城乡建设局,承担日常工作。袁大庆兼任办公室主任。

  附件2

  

滨湖区老旧小区物业管理标准

  街道办事处:      (盖  章)       小区:             

  物业服务企业:                     时间:             

  

考评项目及总分

  

标准内容

  

基本标准

  

评分标准

  

考评

  

得分

  

综合服务

  

15

  

管理处

  

设置

  

1.小区内设置管理处,不低于50平方米。

  

2.配置办公家具、电话等办公设施及办公用品。

  

一项不符合扣1.5

  

 

  

人员

  

要求

  

1.小区经理有物业管理员上岗证;

  

2.工作人员统一工作服,挂牌上岗,仪表整洁规范。

  

服务

  

时间

  

管理处工作时间有业务接待。

  

日常

  

服务

  

1.及时受理业主或使用人报修;

  

2.对业主或使用人的投诉有答复处理;

  

3.公示服务标准和收费标准。每年向业主公布财务状况一次,公共水电费能耗分摊每年向业主公布一次;

  

4.建立物业服务基础档案;

  

5.有装修预审管理制度,对不符合规定的行为、现象劝阻、制止或报告。

  

 

  

 

  

 

  

 

  

清洁管理

  

25

  

共用楼道

  

保洁

  

每周打扫1次楼道,楼道无杂物、无乱张贴。

  

 

  

 

  

 

  

 

  

 

  

一处不符合扣0.2

  

 

  

电梯及电梯厅保洁

  

电梯轿厢每日清扫,整洁无污渍,无乱张贴。

  

共用卫生间保洁

  

墙上无积灰、无乱张贴、池中无尿垢、无积粪、地面清洁无积水。

  

 绿化带、

  

道路保洁

  

绿化带无悬挂垃圾,枯枝败叶及时清理,道路每日清扫,及时清理烟头、纸屑等零星垃圾。

  

垃圾收集

  

与处理

  

小区内定点设置垃圾收集箱或点,垃圾每日清送;垃圾桶外观整洁;垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无异味,定时消毒;配合街道、社区做好垃圾分类工作。

  

卫生消杀

  

灭鼠灭蚊等每季度至少消杀1次。

  

公共天台、屋顶

  

天台、屋顶每季清理1次,无杂物。

  

房屋、共用设施、设备维护与管理

  

20

  

围墙

  

发现损坏及时申请维修资金修复。

  

一处不符合扣0.2

  

 

  

道路、场地等

  

道路、路面、倒石、井盖等发现损坏及时进行修复。

  

排水设施

  

发现堵塞及时疏通。

  

给水设施

  

饮用水水池()每年清洗消毒1次。

  

消防设施设备

  

消防设施设备可随时启用,消防通道划设标识,保持畅通。

  

园林绿化养护与管理

  

10

  

草坪、 灌木类、花坛

  

每年修剪2次,除虫施肥每年1次,长势良好。

  

一处不符合扣0.2

  

 

  

乔木类

  

每年修剪1次,除虫施肥每年1次,长势良好。

  

安全防范

  

20

  

人员

  

要求

  

1.专职保安人员,身体健康,工作认真负责。

  2.对小区日常护卫事项做出正确反应,能正确使用消防器材。

  

一处不符合扣0.2

  

 

  

门岗

  

1.保证1个主出入口24小时进出、值班看守;

  2.对进出小区的车辆进行管理和疏导。保持出入口道路畅通。

  

巡逻岗

  

1.不定时巡逻,夜间重点部位巡逻一次;

  2.遇到突发事件时,采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

  

监控设施

  

设施完好,专人值班。

  

车辆管理

  

1.地面、墙面有简易标志;

  2.收费管理的车库内地面,墙面按车辆道路行驶要求设立标志牌。照明、消防器械配置齐全。

  

其他(10

  

文明城市创建、社区网格化管理等

  

积极配合属地街道、社区落实各项创建工作,开展红色物业相关活动。

  

一处不符合扣1

  

 

  

 

 

  考核人员签名:                物业管理项目负责人签名:

  附件3

  

滨湖区安置房物业管理标准

  街道办事处:      (盖  章)       小区:             

  物业服务企业:                     时间:             

  

 

  一、

  

  

  

  

  

  

  

 

  

20

  

 

  

标准内容

  

规定

  

分值

  

评分

  

细则

  

分值

  

物业项目

  

资料

  

 

  房屋及其共用设施设备档案资料齐全(资料包括房屋总平面图、地下管网图、房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐),分类成册,管理完善,查阅方便。

  

1

 

一处不符扣

  

0.2

  

 

  

物业项目

  

基础设施

  

 

  物业管理用房达3‰;采取站式服务的增配3‰物业管理经营性用房。

  

1

  

符合得1分,不符合扣1

  

 

  

承接查验

  

手续

  

 

  建设单位与物业管理单位办理承接查验手续齐全,责任明确。

  

1

  

符合得1分,不符合扣1

  

 

  

管理规约

  

制度

  

 

  经业主书面承诺遵守签订临时管理规约,内容符合法律法规的规定。

  

1

  

符合得1分,不符合扣1

  

 

  

物业服务

  

合同

  

 

  建设单位与物业服务单位签订前期物业服务合同,内容符合法律法规的规定。

  

1

  

符合得1分,不符合扣1

  

 

  

专项维修资金制度

  

 

  在专项维修资金未归集到位前,由建设单位建立专项维修资金虚拟账户,建立小区共有部分、共有设施设备维修、更新和改造资金的落实措施。

  

1

  

符合得1分,不符合扣1

  

 

  

管理服务

  

制度

  

 

  各项管理制度齐全:包括人力资源管理制度;财务管理制度;合同管理制度;房屋维修养护管理制度;设施设备维修养护管理制度;秩序维护管理制度;环境清洁管理制度;园林绿化管理制度;收费管理制度;客户关系管理制度等。

  

1

  

缺一项扣

  

0.2

  

 

  

档案管理

  

 

  1.房屋设施设备日常维修养护档案实现动态监管;

  

1

  

一项不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.业主信息档案实现动态管理;

  

 

  3.档案分类规范,查阅方便;

  

 

  4.档案使用登记手续完备;

  

 

  5.档案存放环境符合规定条件。

  

突发事件

  

应急机制

  

 

  1.制定消防、电梯、给排水、供配电等共用设施设备事故应急预案;

  

2

  

一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.制定自然灾害、公共卫生、治安、交通等方面突发事件的配合性应急预案;

  

 

  3.应急预案定期演练,并有相应记录。

  

员工培训和企业形象

  

 

  1.建立企业员工培训体系,根据不同岗位特点制订并落实员工分类培训计划;

  

2

  

一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.专业岗位操作人员按规定持有专业岗位证书(包括消防监控人员、电梯维修人员、高低压电工等);

  

 

  3.不同岗位服务人员分类统一着装,佩戴工作标志;

  

 

  4.服务人员态度热情耐心,举止文明礼貌;

  

 

  5.企业标识标牌体系完善。

  

客户服务

  

管理

  

 

  1.设立物业服务中心,公示物业服务企业营业执照、服务内容和标准、收费依据和标准、项目负责人照片、服务电话;

  

2

  

一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.有专人负责接待客户来访,24小时受理客户信息;

  

 

  3.客服接待人员值班记录及时,客户信息处理记录完整,按月进行统计分析;

  

 

  4.有客户回访制度和记录,投诉处理及时率100%,并按月进行统计分析;

  

 

  5.物业服务收费明码标价。

  

社区文化

  

建设

  

 

  1.社区文化建设有计划,有方案,有措施,有成效;

  

2

  

一项不符合扣0.5

  

 

  

 

  2.采用书面资料、宣传栏、网络等方式培养住户的公共道德意识和良好生活习惯;

  

 

  3.每年开展二次以上的文体娱乐活动,营造和谐的社区氛围;

  

 

  4.积极组织和参与社区志愿活动,开展社区精神文明建设。

  

沟通报告

  

机制

  

 

  1.对住户违反治安、消防、环保、房屋装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,及时进行劝阻,并向有关行政部门报告;

  

4

  

一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.主动与物业所在地的房地产行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、公安派出所、居民委员会联络,共同协调解决物业管理中遇到的问题;

  

 

  3.建立与业主定期沟通报告的工作例会制度,积极听取业主对物业服务的意见和建议,主动接受业主的监督。

  

  二、

  

  

  

  

  

  

  

  

  

 

  

15

  

标识系统和维保资料

  

 

  1.主出入口设有小区平面示意图;

  

2

  

一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.管理区域内交通标志引导指示牌规范清晰;

  

 

  3.小区组团、栋、单元(门)、户门以及配套公建标识规范清晰;

  

 

  4.建立房屋清册;

  

 

  5.房屋维修、保养记录完整;

  

 

  6.房屋使用功能完备,无安全隐患。

  

共用部位

  

使用管理

  

 

  1.共用场地、部位符合规划要求,无违章搭建现象;

  

2

  

一项不符合扣1分,一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.房屋共用部位使用符合建筑设计要求,无擅自改变用途现象。

  

房屋外观

  

状况

  

 

  房屋外观完好、整洁,无破损、脱落、渗水、污迹、乱贴、乱涂、乱画和乱挂现象。

  

2

  

一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  

 

  

室外附加

  

设施管理

  

 

  

 

  1.室外招牌、广告牌、夜景灯等设施按规定办理报批,手续齐全,色彩风格统一;

  

2

  

一项不符合扣0.5分,一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.封闭阳台、外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬安装符合建筑设计要求和管理规约约定,手续齐全,样式、规格、色调、材质统一;

  

 

  3.空调、户外防盗网、晾晒架等安装牢固,管线整齐,美观大方,无安全隐患;

  

 

  4.发现安全隐患,及时告知或劝阻业主及相关当事人,并采取相应防范措施。

  

装饰装修

  

管理

  

 

  1.按相关规定审核住户装修方案,办理装修施工批准手续;

  

5

  

一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.签订装饰装修管理服务协议;

  

 

  3.书面告知业主及施工单位装饰装修的禁止行为和注意事项,装修现场的消防及安全防范措施得当;

  

 

  4.装修人员出入和装修施工时间有效控制,装修垃圾定点堆放,定时清运;

  

 

  5.专人每日巡视检查装修现场,及时劝阻和制止装修违规行为,制止无效的,书面报告有关部门;

  

 

  6.装修验收手续完备,装修档案保存完整。

  

 日常巡视、检查与管理

  

 

  1.每周巡查屋面、单元门、楼梯、通道、窗户等共用部位,发现损坏,及时维修养护并做好记录;

  

2

  

一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.门窗无破损,楼梯、通道以及屋面无乱堆乱放现象。

  

 

  三、

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  20

  

共用设施设备管理和运行状况

  

 

  

 

  1.设施设备专业管理人员配置合理,岗位责任明确;

  

2

  

一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.建立设施设备总账、台账、设备卡,设施设备标志齐全、规范;

  

 

  3.设施设备运行、维护、保养和检查等管理制度健全;

  

 

  4.制定并实施年、季、月度设施设备维护、保养计划;

  

 

  5.制定并实施日常设施设备检修、巡视、保养、紧急情况处理等制度;

  

 

  6.推动设置电动自行车充电设施和集中停放场所;

  

 

  7.制定并实施专业外包合同全程监管制度;

  

 

  8.操作人员熟练掌握、严格执行设施设备操作规程及保养规范。

  

室外共用管线、管道和道路管理

  

 

  1.室外共用管线统一入地或入公共管道,整齐有序,无架空管线;

  

2

  

一项不符合扣0.5分,一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.排水排污管道通畅;

  

 

  3.雨水井、化粪池定期巡检、疏通与清掏,无堵塞、外溢现象;

  

 

  4.道路通畅,路面整洁平整,路面井盖无缺损、无丢失,井盖表面标志清晰。

  

设备机房

  

管理

  

 

  

 

  

 

  1.设备系统图、操作规程、岗位责任制度、应急预案流程图、特种作业人员资格证书等齐全,张贴于机房明显位置;

  

2

  

一项不符合扣0.5分,一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.设备管线标志清晰,仪器仪表运行正常、数据准确;

  

 

  3.机房整洁、无渗漏、无积水、无杂物堆放,设备表面无积尘、无锈蚀,防鼠板、防鼠网材质、规格,防鼠药物投放等符合规范要求;

  

 

  4.设备噪声符合规范要求,有环境要求的设备机房,温、湿度在规定范围内。

  

 

  

供电系统

  

管理

  

 

  1.管理制度与措施符合专业要求,执行严格,运行、维修、保养、巡检记录完整;

  

1

  

一项不符合扣0.5分,一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.公共照明正常。

  

 

  

 

  

弱电系统

  

管理

  

 

  

 

  

 

  1.系统设备配置齐全、运行正常、现场测试符合要求;

  

2

  

一项不符合扣0.5分,一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.系统及子系统运行、维修、保养、巡检计划周全、记录完整;

  

 

  3.摄像监控图像清晰,按规定时间保存信息备查;

  

 

  4.中央控制室管理实行24小时专人值班制度。

  

电梯系统

  

管理

  

 

  

 

  

 

  

 

  

 

  1.准用(合格)证、年检证明、紧急电话和乘客注意事项置于轿厢醒目位置;

  

5

  

一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.电梯维修保养合同规范,维保单位的条件符合规定;

  

 

  3.电梯机房通风、照明情况良好,配有平层标志线,专业工具齐全;

  

 

  4.每日清扫1次电梯轿厢,每周擦拭1次电梯门壁,每月对轿厢顶部清洁1次,电梯轿厢、井道内保持清洁,轿厢广告设置有序,无乱贴、乱画;

  

 

  5.电梯运行平稳,维修、保养、检修记录完整;

  

 

  6.电梯按合同约定时间运行,出现故障或险情,维修人员接到报修后30分钟内到达现场。

  

给排水系统管理

  

 

  

 

  

 

  1.二次供水水质不少于每年2次定期检测,符合卫生标准;

  

2

  

一项不符合扣0.5分,一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.给排水及中水系统设备完好、运行正常,日检查和月、季、年保养制度完善;

  

 

  3.水箱加盖上锁,周边无污染源,定期清洗、消毒,检查记录完整;

  

 

  4.水泵、阀门、管网等设备名称、流向、运行状态标志清晰,无锈蚀、无跑冒滴漏、无污染。

  

避雷系统

  

管理

  

 

  1.配置避雷设施位置平面图;

  

1

  

一项不符合扣0.5

  

 

  

 

  2.避雷设施定期检查、维护,记录完整。

  

消防系统

  

管理

  

 

  1.消防设施设置平面图、火警疏散示意图按幢设置在楼层明显位置;

  

3

  

一项不符合扣0.5分,一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.消防监控系统运行良好,自动和手动报警设施启动正常;

  

 

  3.消火栓柜、防火卷帘、防火门、灭火器、疏散指示灯、应急灯及应急工具等消防设施设备完好,并定期组织检验、保养;

  

 

  4.消防水泵、管网、闸门等设备运行正常,测试、维修、保养记录完整;

  

 

  5.安全疏散通道畅通,疏散标志和示意图设置合理、醒目;

  

 

  6.区域消防通道畅通,无杂物堆放,无违章占用。

  

  四、

  

  

  

  

  

  

  

 

  

15

  

秩序维护

  

管理

  

 

  1.实行封闭式管理的小区,对外来人员、车辆和物品进出实行管理;

  

5

  

一项不符合扣1分,一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.监控设施和门禁系统运行良好,监控记录保存符合规定要求;

  

 

  3.安全监控室及主出入口实行24小时值班;

  

 

  4.秩序维护人员配置合理,岗位责任明确;

  

 

  5.安全标志设置合理,对可能危及人身安全的地点和设施设备,有明显警示标志和防范措施。

  

交通秩序

  

管理

  

 

  1.公示停车场管理规定和停车收费标准和紧急联系电话;

  

5

  

一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.停车场、停车位标志规范、清晰,车辆行驶路线设置合理、路线清晰;

  

 

  3.固定停放车辆签订停车服务协议,明确相关权利义务;

  

 

  4.车辆进出发出入证,登记及时,记录完整;

  

 

  5.车辆进出道闸、停车设施运行良好,维修养护及时;

  

 

  6.机动、非机动车辆停放有序、无乱停乱放、飞线充电现象;

  

 

  7.停车场、库定时巡视检查,高峰时进行车辆秩序引导;

  

 

  8.发现交通堵塞及时疏导,发生交通事故及时报告有关部门。

  

消防安全

  

管理

  

 

  1.制定消防安全制度,消防安全操作规程;

  

5

  

一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.实行防火安全责任制,明确消防安全责任人;

  

 

  3.消防中控室实行24小时专人值班制度,值班记录完整;

  

 

  4.消防安全定期巡视检查,消防安全隐患及时整改;

  

 

  5.定期开展消防安全宣传,进行消防知识培训;

  

 

  6.消防演练每年不少于一次,积极动员业主参与。

  

 

  五、

  

  

  

  

  

  

  

20

  

 

  

 

  

 

  

 

  

保洁

  

服务

  

 

  1.保洁人员配置合理,责任区域明确;

  

 

  

 

  

 

  

 

  

12

  

 

  

 

  

 

  

 

  

一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.制定并严格执行保洁用品、范围、流程、频次、效果及评价等服务标准;

  

 

  3.垃圾实行分类管理,日产日清;

  

 

  4.保洁设施设备配置合理,工具台账完善;

  

 

  5.定期对保洁设施设备进行卫生消毒;

  

 

  6.每日清扫 1次绿化带、道路;每周清扫1次车库,每季进行1次地下室消杀工作;区域内道路、绿地、停车场、文体活动区域等共用场地无纸屑、烟头、塑料袋等废弃物;

  

 

  7.每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶、清洁1次楼梯扶手;楼梯间墙面、顶面每季度除尘1次;房屋共用部位及共用设施设备保持清洁;

  

 

  8.及时清理公共场地、道路的积雪、积水;

  

 

  9.防治鼠害、虫害等有计划,有措施,有记录;

  

 

  10.对公共区域宠物活动实施有效管理,无溜犬不栓犬绳、不及时清理犬只排泄物

  

绿化养护

  

管理

  

 

  1.绿化养护人员配置合理,责任区域明确;

  

8

  

一项不符合扣1分,一处不符合扣0.2

  

 

  

 

  2.制定并落实绿化养护计划;

  

 

  3.绿化图纸、苗木清单等资料齐全,设备、工具台帐完善;

  

 

  4.醒目处设置爱护绿化提示标志,重点树木品种实行标牌管理;

  

 

  5.定期组织浇灌、施肥、松土和喷药,提前做好防涝和防冻工作;

  

 

  6.绿化作业安全防护措施得当;

  

 

  7.各类乔、灌、草等植物长势良好,修剪整齐美观,无折损,无病虫害、斑秃现象;乔木类成活率 80%以上,每年修剪1次,除虫施肥每年1次;草坪、灌木类、花坛成活率 80%以上,每年修剪3次,除虫施肥每年1次;

  

 

  8.绿地无破坏、践踏、占用现象,树木无悬挂物及晾晒物品。

  

六、

  

  

  

  

  

  

  

  

 

  10

  

经营

  

效益

  

 

  1.物业服务费收缴率逐年增长;

  

5

  

一处不符合扣1

  

 

  

 

  2.电梯及公共能耗费收缴率达60%以上;

  

 

  3.停车费收缴率达90%以上;

  

 

  4.利用小区公共资源(除车位和房屋出租)及提供增值服务创收。

  

业主

  

满意

  

 

  1.每年至少开展一次业主满意率调查,调查覆盖率不低于50%,具备条件的,可邀请第三方机构开展业主满意度测评,业主满意率应达90%以上;

  

5

  

一项不符合扣2.5

  

 

  

 

  2.调查和测评发现的问题有改进措施。

  

安全稳定

  

管理

  

 

  小区内不发生有管理责任的较大交通、火灾事故、重大群体性斗殴事件、重大治安及刑事案件和群体性上访事件。

  

 

  

本项不计入总分值,但发生其中任一项,在总分中扣20分。

  

 

  

 

  考核人员签名:                物业管理项目负责人签名:

解读文件关联:http://www.wxbh.gov.cn/doc/2021/06/01/3363607.shtml

文章来源:滨湖区人民政府